Chci vědět všechno

Daň z nemovitosti

Pin
Send
Share
Send


Daň z nemovitostinebo daň z millage je daň ad valorem, kterou majitel platí za hodnotu zdaněné nemovitosti. Existují tři druhy nebo typy majetku: půda, vylepšení půdy (nemovité umělé předměty, jmenovitě budovy) a osobní vlastnictví (movité umělé předměty). Daň z nemovitosti se odlišuje od daně z pozemkové hodnoty nebo „jednotné daně“ navržené Henrym Georgeem zdaněním nejen půdy, ale také majetku vyvinutého na této zemi. Nemovitosti, nemovitosti nebo nemovitosti jsou všechny podmínky pro kombinaci půdy a vylepšení. Daňový úřad požaduje a / nebo provádí posouzení peněžní hodnoty majetku a daň je vyměřována úměrně této hodnotě. Použité formy daně z nemovitosti se v jednotlivých zemích a jurisdikcích liší.

Majetkové daně mají problémy s výběrem a vyměřováním, s různými metodami stanovení hodnoty nemovitosti zavedenými v různých částech světa a s otázkami, zda účtovat jednu nebo proměnnou sazbu za vyměřené hodnoty. Rovněž jim hrozí nebezpečí, že budou regresivní, přičemž vezmou větší část příjmu od chudých osob než od bohatých osob, pokud nezohlední schopnost vlastníka nemovitosti platit. Problémy spojené se zdaněním lze vyřešit pouze v případě, že se lidská přirozenost změní ze sobectví na péči o ostatní a společnost jako celek, a to jak u těch, kdo systém navrhují, tak u těch, kteří vybírají a platí daně.

Úloha daně z nemovitosti

Daň z nemovitosti je daň ad valorem, kterou majitel nemovitosti nebo jiného majetku platí za hodnotu zdaněné nemovitosti. Příjmy z této daně používají místní vlády ve vyspělých zemích k poskytování veřejných služeb. Tyto služby sahají od těch, které projevují hlavně vlastnosti soukromého zboží, jako je voda, kanalizace, sběr a likvidace pevného odpadu, veřejná doprava, veřejná rekreace, až po služby, které vykazují zejména vlastnosti veřejného statku, včetně místních ulic a silnic, pouličního osvětlení, požáru a policejní ochrana, sousedské parky atd. (Kitchen 2003).

Historický přehled

Ve starověkém světě a částech středověké Evropy byly na zemi daně. Ty však byly založeny spíše na výměře půdy než na její hodnotě. Základem daně se nakonec stala produkce z půdy nebo roční příjem vlastníka z půdy. Později byly do posouzení „platební schopnosti“ majitele zahrnuty i další formy bohatství, včetně osobního majetku, budov, zařízení a zvířat. Takové hodnocení, dokonce i tehdy, se ukázalo jako obtížné, protože majitelé mohli snadno skrýt cenné předměty.

Později se kolonie Nové Anglie snažily zdanit všechny formy majetku, skutečné i osobní, v „obecné dani z majetku“. V polovině 19. století se takové majetkové daně staly hlavním zdrojem příjmů pro státy. Když se však vymáhání stalo problematickým a dvojí zdanění nehmotného majetku (což byly často hypotéky nebo nároky na nemovitý nebo hmotný majetek), bylo nespravedlivé, základna byla změněna na nemovitost sama.

Daň z nemovitostí navrhovaná fyziokraty

Krédo Physiocratů v osmnáctém století lze shrnout takto:

Je to z vlastnického práva udržovaného ve své přirozené a primitivní plnosti, že všechny instituce, které tvoří základní formu společnosti, nutně plynou: vy můžete myslet na vlastnické právo jako na strom a všechny instituce společnosti. jsou to větve, které střílí, které vyživují a které zahynou, když jsou od ní odděleny (Schiatter, 1951).

Hlavní principy fyziokratické ideologie jsou následující dvě omezení Quesnay (zakladatelka Fyziokratické školy) formulovaná pro použití majetku:

Že část součtu příjmů nepřechází do cizí země, aniž by se vrátila, v penězích nebo ve zboží… a že brání vyhýbání se pouště obyvatel, kteří by své bohatství přenesli z království (Oncken 1888, 233).

Quesnay také tvrdil ve svém čtvrtém maximu:

Aby vlastnictví pozemků a mobilní majetek bylo zajištěno těm, kteří jsou jejich oprávněnými vlastníky; pro bezpečnost majetku je základní podstata ekonomického řádu společnosti… Bez jistoty vlastnictví by území zůstalo neobdělávané. Nebyli by vlastníci ani nájemci odpovědní za vynakládání nezbytných výdajů na její rozvoj a kultivaci, pokud by zachování půdy a produkce nebylo zajištěno těm, kdo tyto výdaje vynakládají. Je to zabezpečení trvalého vlastnictví, které vyvolává práci a zaměstnávání bohatství ke zlepšování a kultivaci půdy a podnikům obchodu a průmyslu (Oncken 1888, 331-332).

Teorie fyziokratického vlastnictví však také zahrnovala odůvodněnou modifikaci a rekonstituci takových práv nezbytných k udržení a posílení stejného sociálního zájmu, kterým byl soukromý majetek sankcionován. Důkazy zaznamenané níže naznačují, že fyziokratická teorie vlastnických práv je spíš teorií „společenské užitečnosti“ než teorií výhradního nebo absolutního soukromého vládnutí.

Takový názor navrhl de Tocqueville, když poznamenal, že fyziokrati se nezajímají ani nedodržují smluvní a vlastnická práva. Taková tvrzení jsou ve srovnání se společenským zájmem menší: „již neexistují soukromá práva, ale pouze veřejná služba“ (de Tocqueville 1955, 159).

V souvislosti s majetkovými (pozemními) daněmi nebyli fyziokrati příliš nepřátelští vůči zdanění; spíše připisovali zdanění (a vládě) značný pozitivní společenský význam. Stručně řečeno, zdanění se stává méně nemesis a více nástrojem sociální prospěšnosti. Ve skutečnosti byl principem fyziokratické daňové teorie:

Daň, pokud je udržována v rámci svých racionálních limitů, není vůbec zátěží. Naopak, je to podmínka maximalizace národní dividendy a… zdanění fyziokratů nebylo problémem zátěže na ramena jednotlivých producentů pro udržení chodu spotřebního vládního stroje, ale… problémem distribuce mezi produkčními agenty - stát se mezi ně počítá podle své vlastní povahy - celkové národní dividendy vyprodukované stejnými agenty (Einaudi 1933, 131-135).

Je také zřejmé, že rekonstrukce daňového systému navrženého fyziokraty by nutně vyžadovala zrušení dlouhodobých cenných a privilegovaných majetkových práv:

Výdaje vlády, které mají za svůj cíl zájmy všech, by jim měly všechny přispívat; a čím více se těží z výhod společnosti, tím více by mělo být považováno za čestné účastnit se těchto poplatků ... Zdanění by mělo podléhat úvahám o veřejné prospěšnosti, privilegium by muselo ustoupit racionální daňové správě. To, že taková rekonstrukce spočívala v souběžné rekonstituci vlastnických práv, je samozřejmé (Shepherd 1903, 108-109).

Pro fyziokraty tedy bylo axiomatické, že stát byl zodpovědný za vývoj majetku a že prostřednictvím státní moci bylo nutné majetek neustále obnovovat ve společenském zájmu. Úlohou státu tedy bylo manipulovat vlastnickým zákonem, a tím manipulovat s balíkem práv, která představovala majetek. Použití pozemkové daně jako hlavního zdroje příjmů pro stát bylo podporováno fyziokraty. Tvrdili, že:

Společnost by měla být řízena podle přirozeného pořádku, že půda je jediným zdrojem bohatství a jediným správným předmětem zdanění a že je nezbytná bezpečnost vlastnictví a svoboda průmyslu a výměny (McLean 2004).

Další, trochu odlišný pohled nabídl Pierre Samuel du Pont de Nemours, výmluvný popularizátor Physiocracy:

Daň je jakýmsi neodcizitelným společným vlastnictvím. Když majitelé kupují nebo prodávají pozemky, nekupují a neprodávají daň. Mohou se zbavit pouze té části půdy, která jim skutečně patří, po odečtení částky daně. Tato daň není ničím jiným než majetkem, nýbrž právem spoluvlastníků břemeno na něčí majetek. A tak veřejné příjmy nikomu nezatěžují, nic nestojí a nikdo je neplatí. V žádném případě tedy neomezuje množství majetku, které má osoba (Samuels 1961).

Fyziokraté tak téměř výhradně svázali pozemní daň, do které někdy zahrnuli „mobilní bohatství“, viz Quesnayho čtvrtá maxima nad „společenským a veřejným zájmem“ a ponechali racionalizaci daňového (státního) příjmu a jeho částečného vraťte se zpět a zvyšte blaho chudších lidí ve státě. Vzhledem k tomu, že státní úředníci v té době tento úkol obecně nesplňovali, šlo o jasnou výzvu k „velkoobchodní“ korupci, jak to tvrdil Henry George ve svém pojednání (George 1879).

Za těchto podmínek byl pravděpodobně nejznámějším exponentem pozemní daně americký ekonom devatenáctého století Henry George.

Jednotná daň Henryho George

Řešení Henryho Georgea spočívalo ve zdanění nájemného z půdy a přírodních příležitostí. To znamená, že opětovné získání nájemného pro veřejné použití, namísto zdanění práce a kapitálu:

Dosáhli jsme žalostné okolnosti, kdy z velké části mají velmi mocní jen zemští zdroje, země a její bohatství a všechna povolení a jiná privilegia, která přinášejí návrat. Tyto pozice jsou udržovány prakticky bez zdanění; jsou imunní vůči požadavkům kladeným na ostatní ... Velmi chudí, kteří nemají nic, jsou předmětem povinné charity. A ostatní - dělníci, střední třída, páteř země - jsou nuceni hodně podporovat svou prací ... Jsme zdaněni v každém bodě našeho života, ze všeho, co vyděláme, za vše, co ušetříme, za hodně které zdědíme, za to, co kupujeme v každé fázi výroby a při konečném nákupu. Daně jsou trestající, ochromující, demoralizující. Také jsou do velké míry zbytečné (George 1879).

George, navazující na ekonomické analýzy těch, jako je David Ricardo a John Stuart Mill ve Velké Británii, navrhl zrušení všech daní s výjimkou daní na pevnině. Tato „jednotná daň“ byla vnímána jako spravedlivější způsob financování místních samospráv při povzbuzování efektivního využívání půdy.

Krátce po Georgeově smrti však tento pohled vypadl z politické oblasti. Jakmile byl čestný odznak, titul „Jednotný daňový poplatník“ se všeobecně nepoužíval. S výjimkou Austrálie, Nového Zélandu, Tchaj-wanu, Hongkongu a rozptýlených měst po celém světě byl jeho plán společenské akce opomíjen, zatímco velká pozornost si zasloužila plány Marxe, Keynese, Galbraithe a Friedmana. Daň z nemovitostí založená na nemovitostech (pozemek plus vylepšení ve formě nemovitého majetku) je nyní hlavním zdrojem příjmů místních samospráv ve Spojených státech.

Ocenění nemovitosti

Daň z nemovitostí je dnes obecně založena nejen na hodnotě půdy, ale také na vylepšeních této půdy. Všechny zdanitelné nemovitosti musí být identifikovány a popsány v hodnotícím seznamu (u každé nemovitosti je přiděleno číslo role) a především: vyměřeny. Číslo role je důležité pro propojení informací o vyměření se záznamy o fakturaci a převodu majetku.

Všude však neexistuje jednotný daňový základ. V některých zemích je daň z nemovitosti založena na hodnotě nemovitosti určené:

  • Tržní hodnota,
  • hodnota webu a / nebo
  • hodnota nájemného.

V jiných zemích je daň založena na stavební ploše a ploše nemovitostí - to se označuje jako jednotková hodnota. V několika zemích se používá kombinace těchto přístupů. Každý z těchto systémů je stručně popsán níže.

Tržní hodnota

Tržní hodnota je cena, která je stanovena mezi ochotným kupujícím a ochotným prodejcem v dohodě o délce zbraní. Tržní hodnota odhaduje hodnotu, kterou trh umisťuje na jednotlivé vlastnosti. U nemovitostí, které se prodávají v kterémkoli roce, je tržní hodnota prodejní cena. U nemovitostí, které v roce nemění ruce, musí být odhadnuta tržní hodnota.

Mohou být použity alespoň tři metody odhadu:

  • Zaprvé, když jsou trhy aktivní a podobné nemovitosti se prodávají ve stejných nebo srovnatelných čtvrtích, lze použít srovnávací prodejní přístup. Tím se neprodané nemovitosti přiřadí tržní hodnota na základě platných prodejních cen podobných nebo srovnatelných nemovitostí.
  • Za druhé, někdy se používá přístup odpisovaných nákladů. To je nejvhodnější, pokud jsou nemovitosti relativně nové, neexistuje srovnatelný prodej a vylepšení jsou relativně unikátní. Zde se nemovitost oceňuje přiřazením hodnoty k pozemku, jako by byla volná, a přidáním nákladů na výměnu budov a dalších vylepšení.
  • Za třetí, lze použít přístup kapitalizovaného příjmu. Jedná se především o nemovitosti, které generují skutečné příjmy z pronájmu. Zde se odhaduje roční čistý příjem z pronájmu (hrubý roční příjem z pronájmu po odečtení ročních provozních nákladů), přičemž tento roční čistý příjem se následně převede na kapitalizovanou hodnotu nemovitosti (tržní hodnotu) s použitím kapitalizačního faktoru.

Pro ilustraci, je-li čistý roční příjem z pronájmu konkrétní nemovitosti 10 000 USD a pokud současná úroková sazba je pět procent (například současná míra návratnosti dluhopisu), kapitalizovaná hodnota nemovitosti by byla 200 000 USD (čistý nájem děleno úroková sazba nebo 10 000 $ / 0,05). To je také tržní hodnota, protože jednotlivec by byl ochoten zaplatit 200 000 dolarů za nemovitost, která generuje roční čisté nájemné ve výši 10 000 $ - jedná se o pětiprocentní výnos a je totožný s návratností dluhopisů.

Hodnocení hodnotící stránky

Hodnocení hodnoty lokality (SVA) je zvláštním případem hodnocení tržní hodnoty, kdy se posuzuje pouze půda. Všechna vylepšení kapitálu (například budovy) jsou z vyměřovacího základu vyloučena. V rámci odstupňovaného systému SVA jsou kapitálová zlepšení zahrnuta do základny a zdaňována nižšími sazbami (někdy výrazně nižšími) než pozemky, přičemž stupeň odstupňování se liší podle politik a zvyklostí daňové jurisdikce. Forma hodnocení hodnoty místa se používá na Novém Zélandu, v Keni, na Jamajce a v Jižní Africe (Bahl 1998).

Při hodnocení hodnoty webu existují dva potenciální problémy. Důkazy o účincích systému, který zdaní půdu intenzivněji než zdanění budov, nejsou dostatečné. Studie publikovaná v roce 1997 hodnotila ekonomický vývoj v Pittsburghu v Pensylvánii poté, co se město v letech 1979-1980 rozhodlo přijmout odstupňovaný systém a aplikovat sazbu na půdu, která byla více než pětinásobkem sazby na strukturách. Studie dospěla k závěru, že v Pittsburghu došlo k dramatickému nárůstu stavební činnosti, což je jedno, které výrazně překračuje jakýkoli nárůst v jiných městech v regionu, ale přestalo se docházet k závěru, že změna daňové politiky způsobila boom (Oates a Schwab 1997) .

Celkově se může zdát, že odstupňovaný systém podporuje rozvoj, velká část tohoto vývoje bývá na úkor sousedních komunit, které nepřijaly podobný systém, a že nahrazení současného systému daně z nemovitostí buď systémem, který zdanil Samotná půda nebo odstupňovaný systém by v krátkodobém horizontu vedly k neočekávaným ziskům a ztrátám, protože daňové účty stoupají za určité nemovitosti a pro jiné klesají (Bird 1993, 82).

Hodnocení jednotkové hodnoty

Na druhé straně se v několika případech objevila podpora pro stanovení hodnoty jednotky nebo plochy (na základě velikosti nemovitostí a budov). Zaprvé by bylo lepší než systémy hodnocení založené na hodnotách v zemích nebo oblastech zemí, které nemají plně funkční a funkční trhy s nemovitostmi. Z tohoto důvodu ji používají Estonsko, Polsko, Česká republika, Slovensko, Rusko a Arménie.

Stejně tak může mít smysl jeho použití v částech zemí (například v Kanadě a Rusku), kde jsou izolovaná vesničky a žádný jasně funkční trh s hodnotami nemovitostí, protože vláda vlastní většinu bydlení a pronajímá jej obyvatelům.

Jednotná nebo variabilní sazba daně?

Zde je otázkou, zda by místní daňová jurisdikce měla uplatňovat jednotnou jednotnou sazbu daně z nemovitosti na všechny nemovitosti v její daňové jurisdikci, nebo zda by měly být použity variabilní daňové sazby; to znamená, daňové sazby, které se liší podle nákladů na správu různých nemovitostí podle typu nebo umístění v obci.

Tradičně a historicky v Kanadě, stejně jako ve většině ostatních zemí s historií zdanění nemovitostí založenou na hodnotách nemovitostí, bylo zvykem uplatňovat jednotnou daňovou sazbu na všechny obytné nemovitosti a vyšší daňovou sazbu na všechny komerční a průmyslové nemovitosti. V poslední době se však tato praxe v Kanadě, ale ne všude, změnila. Všechny obce v provinciích Alberta, Britská Kolumbie a Ontario mohou nyní používat variabilní sazby daně z nemovitostí. Tímto směrem se posunuly i další země.

Zdanění podnikatelských nemovitostí (komerčních a průmyslových) za vyšší daňové sazby než rezidenční nemovitosti se obvykle provádí jedním ze dvou způsobů (Netzer 1993):

  • buď prostřednictvím praxe oceňování podnikatelských nemovitostí na vyšších hodnotách než rezidenčních nemovitostí se stejnou daňovou sazbou použitou na oba typy nemovitostí;
  • nebo jednoduchou aplikací vyšších daňových sazeb na obchodní nemovitosti.

Toto nadměrné zdanění nebytového sektoru bylo řešeno empirickými studiemi v Kanadě a ve Spojených státech. Dvě kanadské studie porovnávaly daň z nemovitosti placenou obchodními nemovitostmi s náklady na městské služby, které používají. První studie zahrnovala řadu obcí v provincii Ontario na začátku 90. let. Dospěl k závěru, že rezidenční sektor je ve srovnání s podnikatelským sektorem příjemcem přiměřeně více výhod ze služeb místní správy (sociální služby v Ontariu, základní a střední vzdělávání, knihovny, rekreační zařízení atd.). V kombinaci s vyššími účinnými sazbami daně z nemovitostí placenými podnikatelským sektorem dospěl k závěru, že tento sektor je nadměrně zdaněn a rezidenční sektor je poddaňován (Kitchen and Slack 1993; Kitchen 2003).

Nedávnější studie ve Spojených státech našla podobné výsledky. Konkrétně se odhadovalo, že podíl „spojených s podnikáním“ na společných státních a místních výdajích ve Spojených státech je asi 13 procent, i když mezi jednotlivými státy existují značné rozdíly. Tyto podniky však platí úměrně více státních a místních daní (Oakland a Testa 1995; Kitchen 2003).

Prostorové faktory

Ve skutečnosti závisí míra, v jaké podniky a podniky reagují na rozdíly v dani z nemovitostí, záviset na mnoha faktorech. Patří sem například důležitost toho, že z obchodních důvodů je jádro regionu nebo oblasti; příležitost přesunout daňový rozdíl na spotřebitele (konečné služby nebo produkt), zaměstnance a vlastníky; a vylepšené vybavení, které může nabídnout „umístění v centru“.

Rozsáhlá literatura v Kanadě a USA naznačuje, že prostorové faktory ovlivňují náklady na vývoj (Marchand 1992). Náklady na poskytování služeb ovlivňují zejména hustota rozvoje a jeho umístění vzhledem k existujícím službám. Například „tvrdé“ služby, jako jsou chodníky, silnice a vodovody a kanalizace, jsou v hustších čtvrtích levnější. U vody je potrubí položeno do středu ulice a jednotlivé vodovodní potrubí se rozprostírá od vodovodu do každé budovy. Ve čtvrtích s vysokou hustotou je více bytových jednotek na kilometr vodovodu, přes které se rozdělí náklady. Zvýšení vzdálenosti od zařízení centrální infrastruktury, jako jsou čistírny vody a odpadních vod, navíc zvýší náklady.

Efektivní daň z nemovitosti by tedy odrážela vyšší náklady spojené s poskytováním služeb v méně hustém vývoji. To by obecně znamenalo, že majetkové daně založené na přijatých službách by měly být v příměstských obcích vyšší než v jádru. Pokud jsou daně z nemovitostí vyšší v základním a méně nákladném poskytování služeb, vytváří daň z nemovitostí motivaci k přechodu k méně hustému vývoji.

Nebezpečí regresivity

Výnosy z daní z nemovitostí (v USA) představují asi 74 procent příjmů místní správy a 30 procent kombinovaných příjmů státu a místní správy. To je pokles z 97 procent a téměř 80 procent v roce 1927. K významnému snížení relativní důležitosti majetkových daní došlo:

  • Ve 30. a 40. letech 20. století v důsledku zvýšení státní podpory na vzdělávání, sociální péči, zdraví a dálnice (financované prostřednictvím daní z příjmu, prodeje a uživatelů dálnic).
  • Po roce 1965 z důvodu a) zvýšené pomoci státní a federální vlády ab) šíření nehmotných daní a uživatelských poplatků.

To mělo nešťastný dopad na obce, které neustále ztrácí svůj podíl na daních z příjmu, a to buď přesunem příjmů právnických osob do nižších zdaněných jurisdikcí na nižší než státní úrovni a konkurencí v této oblasti, nebo vnímáním politického nebezpečí přidání dalších daní již na vnitrostátní úrovni nadměrný příjem (Kitchen 2003).

Proto, aby se našla náhrada za ztracené daňové příjmy, tyto daňové jurisdikce na nižší než státní úrovni, jako jsou obce, přesunuly velkou část finanční zátěže z progresivních daní z příjmu na daně z nemovitostí, čímž se vytvořil regresivnější daňový systém a méně spravedlivé rozdělení daně dolarů přes státy a provincie. Výsledkem je, že senioři - a to je rychle se rozvíjející segment populace ve vyspělých zemích - kteří vlastní svůj domov, čelí rostoucím majetkovým daním (protože jejich majetek v některých lokalitách má tendenci časem zvyšovat svou hodnotu), aniž by zvyšoval příjem ty daně. To je nebezpečí regresivního zdanění.

Daň z nemovitostí v různých zemích

Kanada

Všechny oblasti Kanady, které jsou nejběžněji osídlené, se řídí místními samosprávami, které ve většině případů vykonávají prostřednictvím územního plánování a dalších kontrol nejvlivnější pravomoci při využívání půdy. Tyto pravomoci jsou vykonávány v souladu s vyšší vládní politikou a územními plány, jak stanoví a stanoví obecní rada. Tato nařízení jsou pro každou obec jedinečná na základě místních preferencí. O rozsahu a povaze takových místních kontrol nelze zobecnit.

Zákon o poplatcích za rozvoj Ontario opravňuje obce k uplatňování zvláštních daní nebo poplatků za úhradu nákladů na infrastrukturu, které by obec mohla vzniknout při jakémkoli novém rozvoji. Účelem těchto poplatků je kompenzovat dodatečné náklady a zajistit odpovídající úroveň infrastruktury a služeb pro nový vývoj.

Mnoho provincií v Kanadě vybírá daň z nemovitosti z nemovitosti na základě současného využití a hodnoty půdy a to je hlavní zdroj příjmů pro většinu obecních vlád v Kanadě. Zatímco úrovně daně z nemovitosti se liší mezi obcemi v provincii, obvykle existují obecná kritéria pro hodnocení majetku nebo ocenění stanovená v provinčních právních předpisech. Ve většině provincií existuje tendence používat standard tržní hodnoty pro účely oceňování s různými cykly přecenění. Řada provincií zavedla roční přehodnocovací cyklus, ve kterém je tržní aktivita oprávněna, zatímco jiné mají delší období mezi obdobími oceňování.

Hongkong

V Hongkongu existuje druh daně pojmenovaný majetková daň, ale nejedná se o daň ad valorem; je ve skutečnosti klasifikována jako daň z příjmu.

Nizozemí

Daň z nemovitosti (nizozemština: Onroerend začal troubit nebo Onroerende zaak belasting (OZB)) se vybírá z domů na obecním základě ve dvou částech: za toho, kdo žije v domě, a za majitele domu. Od roku 2005 byl předložen návrh Parlamentu zachovat pouze část vlastníka daně z nemovitosti a zvýšit ji každoročně ne více než míru inflace.

Spojené království

Ve Spojeném království byly sazby za rezidenční nemovitost založeny na nominální nájemné této nemovitosti. Tento systém měl svůj původ v zákoně o chudých zákonech 1601, ačkoli farnosti často přijaly majetkové sazby k financování dřívějších špatných právních opatření. Opravdu, odvolací soud v roce 2001 nazýval hodnocení “starověký systém”, navrhnout, že to mělo středověký původ.

Zatímco v Severním Irsku byly poplatky stále vybírány, sazby byly obecně zrušeny ve Skotsku v roce 1989 a Anglii a Walesu v roce 1990 a nahrazeny „komunitním poplatkem“ (daň z příjmu), paušální poplatek stejný pro všechny. To se ukázalo ještě nepopulárnější než sazby a bylo nahrazeno smíšenou radní daní, která kombinuje prvky daně z nemovitosti a daně z hlasování. Sazby jsou stále (2006) vybírány z obchodního majetku, i když některé třídy podnikání jsou osvobozeny.

Od roku 2007 se Severní Irsko posunulo na zdanitelnou hodnotu založenou na kapitálové hodnotě nemovitostí (podobné dani Rady). The Crown Estate Paving Commission stále vybírá sazby za rezidenční nemovitost ve své jurisdikci, v oblasti Regent's Park v Londýně, podle ustanovení zákona o Crown Estate Paving Act 1851. Sazby za nebytové nemovitosti (obchodní sazby) jsou stále účtovány, na jednotná sazba stanovená ústřední vládou. Sazby jsou sbírány místními radami, ale sbírané peníze jsou distribuovány národně podle populace.

Obecní daň

Obecní daň je systém místního zdanění používaný v Anglii, Skotsku a Walesu k částečnému financování služeb poskytovaných místní samosprávou v každé zemi. Byl představen v roce 1993 zákonem o místní samosprávě z roku 1992, jako nástupce nepopulární komunitní daně. Základem daně je odhadovaná tržní hodnota rezidenčního majetku hodnoceného v pásmech hodnoty se slevou pro osoby žijící samostatně.

Každý z orgánů vybírajících daně nezávisle stanoví příkaz (celkovou částku), který má být vybrán pro domácnosti v jejich oblasti. Toto je pak děleno počtem „nominálních vlastností pásma D“ v oblasti úřadu (hrabství, okres, národní park atd.), Aby se dosáhlo množství pásma D. Celková hodnota "nominálního pásma D" se vypočítá tak, že se spočítá počet vlastností v každém pásmu kódovaný písmeny A až H (A až I ve Walesu) - a vynásobí se poměrem pásma.

Za určitých okolností mohou existovat další modifikátory, například sleva na neobsazený majetek, 25% sleva pro jednotlivé osoby nebo celková dispenza diplomatických rezidencí a rezidence zcela obsazené studenty. Jednotlivci mohou požádat místní úřady o daňovou výhodu na obecním úřadě a za podmínek způsobilosti obdrží příspěvky na pokrytí své daňové povinnosti.

Ačkoli je to jediná daň, která je stanovena místní samosprávou, obecní daň přispívá jen malou část (v průměru 25 procent) z příjmů místní správy. Většina pochází z grantů ústřední vlády a z obchodních sazeb, které jsou vybírány centrálně a přerozdělovány místním úřadům.

Obecní daň je kritizována za vnímanou nespravedlnost tím, že nezohledňuje platební schopnost (viz regresivní zdanění). Tento argument však ignoruje skutečnost, že osoby s nízkými příjmy mohou požádat o daňové zvýhodnění rady, které může výrazně (nebo úplně) snížit částku, kterou žadatel platí.

Kritici také tvrdí, že obecní daň má nepřiměřený dopad na nájemce nebo ty, kteří obývají částečně vlastněné sociální bydlení. Platí daň podle hodnoty nemovitosti, kterou si možná nemohli dovolit. Stejně tak daň není ve skutečnosti příliš úměrná ani majetkovým hodnotám. Majetek skupiny H zaplatí maximálně třikrát jako skupina A, i když hodnota nemovitosti může být desetkrát nebo vícekrát vyšší.

I když daň může mít regresivní charakter, podporovatelé poukazují na to, že existuje zavedený režim dávek testovaných na významné prostředky, který nabízí slevy osobám s nízkými příjmy. To má za následek, že daň je méně regresivní.

Alternativním schématem k dani Rady by bylo přidělení veškerého financování přímo z financí ústřední vlády - již přibližně 75 procent příjmů místních orgánů pochází z centrálních rozpočtů. Největším argumentem proti tomu je, že odstraní fiskální nezávislost od místní samosprávy a učiní z nich pouhé poskytovatele služeb.

Spojené státy

Ve Spojených státech jsou daně z nemovitostí ukládány okresy, obcemi a školskými obvody, kde je sazba za millage obvykle stanovena okresními komisaři, členy městské rady a členy školní rady. Daňové fondy financují rozpočet škol, policie, hasičů, nemocnic, likvidace odpadu, kanalizací, údržby silnic a chodníků, parků, knihoven a různých výdajů.

Daň z nemovitostí byla kdysi hlavním zdrojem příjmů na státní úrovni, zejména před rokem 1900, kdy byly státy převedeny na své hlavní zdroje příjmů spoléhání na daň z příjmu a daň z obratu (Fisher 2002). Velmi důležitou výhodou daně z majetku oproti dani z příjmu je to, že příjem se vždy rovná daňovému poplatku, na rozdíl od daně z příjmu nebo z prodeje, což může vést k nedostatkům, které vedou k rozpočtovým deficitům. Daň z nemovitostí vždy vytváří požadované příjmy pro obce.

Posouzení se skládá ze dvou složek - zlepšení nebo hodnoty budovy a hodnoty pozemku nebo pozemku. V některých státech je zdaněn i osobní majetek. Hodnocení jednotlivé nemovitosti může být provedeno podle jedné nebo více běžně uznávaných metod oceňování (výnosový přístup, tržní hodnota nebo reprodukční náklady). Hodnocení může být provedeno na 100 procent hodnoty nebo na nějakém menším procentu. Ve většině, ne-li ve všech posuzovacích jurisdikcích, je určení hodnoty učiněné hodnotitelem předmětem nějakého správního nebo soudního přezkumu, pokud je odvolání podáno vlastníkem nemovitosti.

Daň z nemovitostí ad valorem (z hodnoty) je založena na reálných tržních hodnotách jednotlivých nemovitostí. Místní daňový poplatník poté použije stanovenou sazbu daně na tržní hodnotu. Vynásobením daňové sazby X na základě vyměřené hodnoty nemovitosti se vypočítá splatná daň. Některé jurisdikce mají daně z nemovitosti ad valorem i non ad valorem (lépe známé jako zvláštní vyměření). Ta přichází ve formě fixního poplatku (bez ohledu na hodnotu podkladové nemovitosti) za předměty, jako je pouliční osvětlení a ovládání kanalizací.

Ve Spojených státech je další formou majetkové daně daň z osobního vlastnictví, na kterou lze zacílit

  • automobily, čluny, letadla a jiná vozidla;
  • jiné cenné předměty dlouhodobé spotřeby, jako jsou umělecká díla (většina zboží pro domácnost a osobní věci jsou obvykle osvobozeny);
  • obchodní inventář;
  • nehmotná aktiva, jako jsou akcie a dluhopisy.

Závěr

Z výše uvedeného textu je zřejmé, že nejúčinnější, jednotnější, odpovědné a transparentní systémy daně z nemovitostí po celém světě existují, pokud jsou splněny následující podmínky (Kuchyně 2003):

  • Všechny zdanitelné nemovitosti jsou identifikovány, popsány a zaznamenány na hodnotícím seznamu.
  • The property tax base, whether assessed value or area value, is determined in a uniform and consistent manner across a region (as opposed to local) if not across an entire country.
  • Assessment is updated as frequently as possible, ideally on an annual basis, so that the tax base is current, uniform, consistent and fair.
  • Property assessment (determination of property values or property area) is the responsibility of an arms-length regional assessment authority in order to avoid local distortions created by local pressure groups.
  • Each level of government using property tax revenues to fund expenditures is responsible for setting its own property tax rate(s).
  • Variable tax rates are used when the cost of providing municipal services varies by property type and location.
  • Variable rates, as opposed to a uniform rate, are more likely to discourage

    Pin
    Send
    Share
    Send